El mercado industrial de la Ciudad de México y su Zona Metropolitana alcanzó un nuevo récord histórico de absorción bruta acumulada de un millón 400 mil metros cuadrados al cierre del tercer trimestre de 2025, la cifra más alta de los últimos cinco años. El desempeño fue impulsado principalmente por pre-arrendamientos, que representaron el 40%, y renovaciones, con el 39%, de acuerdo con el más reciente MarketView Industrial elaborado por CBRE México, la firma líder mundial en consultoría, comercialización y servicios inmobiliarios.
“El mercado industrial de la Ciudad de México y la Zona Metropolitana reportó la cifra más alta de absorción bruta en los últimos cinco años. Al cierre del tercer trimestre de 2025 este indicador acumuló un millón 400 mil m2, cifra 7% mayor a la registrada en el mismo periodo de 2024. Este resultado se ha visto motivado principalmente por pre-arrendamientos y renovaciones realizadas a lo largo del año, que captaron el 40% y el 39% de la actividad respectivamente. Por su parte, la demanda neta acumuló 481 mil m2, 118% más que en el mismo periodo del año anterior”, explicó Francisco Muñoz, Vicepresidente Ejecutivo de Industrial y Logística de CBRE México.
De acuerdo con la firma, durante el tercer trimestre de 2025 se incorporaron 106 mil m2 de nueva oferta, lo que elevó el inventario clase A de la Zona Metropolitana de la Ciudad de México a doce millones 90 mil m2, un incremento anual de 10.1%. En tanto, 427 mil 361 m2 iniciaron construcción, elevando el pipeline total a 766 mil m2, cifra 77% mayor a la del trimestre anterior. El 55% de estos nuevos proyectos ya se encuentra pre-arrendado, y el 77% corresponde a naves tipo Big Box, con superficies mayores a diez mil m2. El precio promedio ponderado de salida del pipeline en construcción cerró en 10.13 dólares por m2 al mes, con un rango que va de los 8.00 a los 13.50 dólares mensuales.
EXITOSOS CORREDORES
En el desglose por corredores, Cuautitlán, Tultitlán y Tepotzotlán (CTT) concentraron el 53% de la actividad comercial, seguidos por Zumpango-AIFA, con 34%, corredor que se ha consolidado como un factor clave de expansión y estabilización del mercado. Los nuevos desarrollos se concentran principalmente en Zumpango-AIFA (60%), Tultitlán (28%) y Huehuetoca-Tepeji (6%), lo que refleja una tendencia de crecimiento hacia el norte de la metrópoli.
En los primeros nueve meses del año, se han registrado más de 517 mil m2 de nueva oferta, de los cuales 64% se ubican en Cuautitlán, 23% en Tultitlán, 7% en el interior de la ciudad, 4% en Zumpango-AIFA y 3% en Huehuetoca-Tepeji. El CTT sigue siendo el corredor más grande, concentrando 40% del inventario total.
La tasa de vacancia cerró el trimestre en 2%, equivalente a 245 mil m2 disponibles, lo que representa un incremento de 0.52 puntos porcentuales respecto al trimestre anterior. De este total, 55% de los espacios vacantes se localizan en el CTT, 19% en Zumpango-AIFA, y el resto se distribuye entre Tlalnepantla, Last Mile, Huehuetoca-Tepeji, Vallejo-Azcapotzalco y Naucalpan, con participaciones de 10%, 7%, 5%, 3% y 2%, respectivamente.
En cuanto a la demanda, el sector logístico representó 98% de la superficie comercializada durante el tercer trimestre de 2025. Las empresas mexicanas encabezaron la actividad con 39%, seguidas por compañías de Estados Unidos (37%), Corea del Sur (9%), Francia (7%), Suecia (4%), Japón (2%) y Argentina (1%). Del total de transacciones, 47% correspondieron a renovaciones y 39% a pre-arrendamientos, de los cuales 80% se ubican en el corredor Zumpango-AIFA.
En el ámbito macroeconómico, las cifras preliminares de la Secretaría de Economía señalan que la Ciudad de México se mantiene como el principal receptor de Inversión Extranjera Directa (IED) en el país, al captar 56% del total nacional al cierre del primer semestre de 2025. Esta cifra es 36% mayor que la reportada en el mismo periodo de 2024 y 64% superior a la del trimestre anterior. A nivel nacional, Estados Unidos continúa como el principal inversionista, con 43% del total, seguido por España, con 17%, país que ha mostrado un crecimiento notable y se ha consolidado como un socio estratégico para México.
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