El mercado inmobiliario industrial de la Zona Metropolitana de la Ciudad de México (ZMCDMX) registró en 2025 el mayor nivel de actividad de su historia, al alcanzar una absorción bruta de 1.6 millones de m2 de espacios comercializados, de acuerdo con el reporte Marketview Industrial Ciudad de México 4T 2025 de CBRE. Este desempeño estuvo impulsado principalmente por pre-arrendamientos y renovaciones de contratos en corredores clave como Cuautitlán, Tepotzotlán y Tultitlán (CTT), así como en la zona de Zumpango–AIFA, que en conjunto concentraron la mayor parte de la demanda.
La oferta también mostró un dinamismo relevante durante el año. En total, se incorporaron 719 mil m2 de nueva superficie industrial clase A, de los cuales el 64% se localizó en Cuautitlán, el 16% en Tultitlán y el 10% en Zumpango–AIFA. Al cierre de 2025, el pipeline de construcción sumó 703 mil 561 m2, con un nivel de pre-arrendamiento del 46%, lo que refleja la confianza de desarrolladores y empresas en la continuidad del crecimiento del sector. Los precios de salida en renta para estos proyectos se ubicaron en un rango de entre 7.50 y 13.50 dólares estadounidenses por metro cuadrado mensual.
Francisco Muñoz, Vicepresidente Ejecutivo de Industrial y Logística de CBRE México, destacó que el desempeño alcanzado no tiene precedentes. “Al cierre del 2025, el mercado industrial de la Ciudad de México y la Zona Metropolitana mantuvo cifras altas de absorción bruta acumulando espacios comercializados de 1.6 millones de metros cuadrados, cifra más alta registrada históricamente”, señaló, al subrayar el papel de los corredores CTT y Zumpango–AIFA en este resultado.
El entorno económico acompañó esta expansión. Cifras preliminares de la Secretaría de Economía indican que, al cierre del primer semestre de 2025, el Estado de México captó el 7% de la Inversión Extranjera Directa (IED) nacional, equivalente a dos mil 324 millones de dólares, lo que representó un incremento del 46% frente al mismo periodo de 2024. Estados Unidos se mantuvo como el principal inversionista con el 27% de participación, seguido por Alemania con el 10%, Países Bajos con el 9% y Canadá con el 7%.
En términos de inventario, la ZMCDMX alcanzó al cierre de 2025 un total de 12.29 millones de m2 de superficie industrial clase A, distribuidos en 10 submercados, lo que significó un crecimiento anual del 6.2%. La tasa de vacancia se ubicó en 2.7%, equivalente a 332 mil 710 m2 disponibles, con un aumento de 0.9 puntos porcentuales respecto al cierre de 2024, derivado principalmente del ingreso de nueva oferta. Cuautitlán concentró el 35% de la superficie vacante, seguido por Tepotzotlán con el 26% y Zumpango–AIFA con el 14%.
Las perspectivas para 2026 se mantienen positivas, apoyadas en una planeación futura que contempla 2.2 millones de m2 en Zumpango–AIFA y 978 mil m2 en el corredor CTT. Del total de proyectos en planeación, el 68% corresponde a desarrollos Build to Suit, es decir, construidos a la medida de las empresas, mientras que el resto serán naves especulativas. Este pipeline robusto anticipa una expansión sostenida del mercado industrial en la Ciudad de México y su Zona Metropolitana durante los próximos años.
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