Con un mensaje contundente: “creemos en México y lo estamos construyendo”, se presentó oficialmente ante medios de comunicación Fibra Next (Nearshoring Experts and Technology), el nuevo fideicomiso de inversión en bienes raíces especializado en el sector industrial-logístico. La colocación representa no solo una nueva etapa para el mercado bursátil mexicano, sino también un renovado voto de confianza en la capacidad productiva del país.
El presídium del evento estuvo encabezado por Gonzalo Robina, miembro propietario del Comité Técnico; Jorge Pigeon, vicepresidente de Relación con Inversionistas y Mercados de Capital; y Raúl Gallegos, director general de Fibra Next. Durante la presentación se subrayó que este instrumento marca el fin de una sequía de siete años sin nuevas ofertas públicas iniciales (OPIs) en el sector inmobiliario del país.
“Fibra Next irrumpe en escena con mucho más que un nuevo fideicomiso. Representa un parteaguas. Es la señal que muchos esperaban para confirmar que el mercado de capitales mexicano está listo para volver a crecer”, expresó Robina.
Fibra Next debuta en el mercado con un portafolio de nueve propiedades industriales clase A, que suman más de 750 mil m2 de Área Bruta Rentable y están ocupadas al 100%. Entre sus 29 arrendatarios se encuentran empresas como Walmart, DHL y Pepsico, lo que da cuenta de su atractivo para el mercado. Estos inmuebles están ubicados en corredores clave como Valle de México, Guadalajara, Querétaro y Cancún, donde la demanda ha superado por mucho a la oferta.
PERSPECTIVAS
El portafolio nace con una visión de expansión, ya que, gracias a los recursos obtenidos en la colocación inicial, se desarrollarán aproximadamente 500 mil m2 adicionales, con la mayoría de los proyectos ya en construcción. En palabras de Gallegos, “en 9 meses podemos construir estos 500 mil m2 y ya están generando ingresos en los próximos 12 a 18 meses”.
Además, está prevista la contribución de más de 6 millones de m2 por parte de Fibra Uno en las siguientes semanas, lo que llevará a Fibra Next a consolidar un portafolio cercano a los 8 millones de m2. La meta es alcanzar más de 22 millones de m2 de área bruta rentable y posicionarse como la fibra industrial más grande de México y Latinoamérica. Todo ello mediante crecimiento orgánico y adquisiciones estratégicas.
Es importante decir que Fibra Next contará con el respaldo directo de Fibra Uno, pionero del mercado inmobiliario bursátil en México, que no se retirará del negocio industrial, sino que canalizará sus activos y proyectos de este segmento a través del nuevo fideicomiso. “Fibra Uno no se está deshaciendo de sus activos industriales, los está potenciando”, aclaró Robina. Los flujos generados seguirán siendo compartidos proporcionalmente.
MÁS DETALLES
La colocación se realizó a un precio de 100 pesos por certificado, y aunque no se alcanzaron los 11 mil millones de pesos previstos originalmente debido a la demora de algunos comités institucionales, sí se logró una base sólida de 8 mil millones de pesos. “Nos fue incluso un poco mejor de lo esperado”, celebró Pigeon, quien destacó que el cap rate o tasa de capitalización, fue de 7.45%, dentro del rango esperado.
La estrategia contempla emisiones recurrentes, con la expectativa de levantar entre 500 y 600 millones de dólares anualmente. “Es un vehículo de crecimiento”, añadió Pigeon, quien no descartó realizar el follow-on tan pronto como septiembre si las condiciones del mercado lo permiten.
El modelo de Fibra Next ofrece una ventaja relevante para los inversionistas: los desarrollos industriales se realizarán dentro del propio fideicomiso, evitando los sobrecostos que suelen presentarse cuando otros vehículos compran propiedades ya estabilizadas a terceros. “Aquí el beneficio del desarrollo se queda dentro de Fibra Next”, explicó Gallegos.
Ante los cuestionamientos sobre los riesgos geopolíticos y comerciales, Robina señaló: “El 75% del portafolio está dedicado a logística y responde al consumo interno, no a la exportación. Mientras haya demanda de espacio por parte de nuestros inquilinos, seguiremos construyendo. Y hoy, todo lo que estamos edificando ya está rentado antes de terminar”.
El equipo directivo destacó que la demanda por espacios logísticos modernos, el consumo interno robusto y la tendencia del Nearshoring en México son factores que sustentan la estrategia de largo plazo del fideicomiso. “Dentro de este revoltijo mundial de tarifas, México es el más beneficiado o el menos perjudicado”, afirmó Robina.
Por último, se recalcó que Fibra Next opera bajo principios ESG, con inmuebles certificados bajo estándares como LEED, EDGE y BOMA, reflejando su responsabilidad con la sostenibilidad y la gobernanza responsable. “Fibra Next no solo cree en México, lo estamos construyendo”, concluyó el equipo.
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